うちも同じ悩みに行き着き結局35年固定と変動のミックスにしました。(ホ゛ーナス加算はありません)
ローンを組んだ3年半前も変動が大多数と言われ相当悩みましたが、半々にしてリスク分散させました。
繰り上げをする度に(子供たちがまだ小さいうちは意外と貯まるもんで10年短縮しました)情勢みて変動を繰り上げたり、固定を繰り上げたり…
今思えば全部変動でもよかったかなって気もしますが、先々まではわからないし、途中から変動には出来ても固定へはメリット面から意味がなくなるので、まあ結果オーライかなって感じです。

2010.1.25 20:44 19

変動か固定か、というだけの比較は非常にナンセンスです。
変動にすると月々いくら違うのかも大切ですが、
総支払い金額はいくら違うのか、繰上げ返済が可能なのかどうかによってもかなり違います。

たとえば、わかりやすく、三井住友銀行から、3500万円を35年ローンで借りた場合で、
変動金利1％、固定金利(全期間固定)3.5％だったとして計算してみましょう。
(これで、ちょうど毎月約５万円違う)


借り入れ金額
3500万円

3.5％固定金利
毎月返済額 14万4651円
返済総額　6075万3516円


借り入れ金額
3500万円
1％変動金利
毎月返済額 9万8799円
返済総額 4149万5820円

つまり、35年たった時には、実に2000万円も違ってくるんですよ。
一般的に、4000万円借りた場合で金利が１%違うと、返済額が1000万円違うと言われています。

もちろん、これから金利が上昇することもあるでしょうが、変動金利がここ数年のうちに突然１％から５％になるなどという、常識的に考えてほぼありえないような景気好転ことが起これば別ですが、１％が、最大３～４％でしょう。

もちろん、３５年のうちには金利だってもっと上がるかも知れませんが、固定金利で払ったつもりになってどんどん繰り上げ返済すれば、上記の差はもっともっともっと広がります。固定では、今の状況では繰り上げできないということですものね。

もしくは金利が低いうちは貯金しておき、金利が上がりそうになったらさっさと繰り上げ返済にしてしまうという手もあります。

住宅ローン減税もありますから、金利が安いうちは繰上げせず貯金しておき、減税がなくなり、金利も上がってきそうになったらドカっと繰り上げ、これが一番でしょう。

変動金利は途中で固定金利に変更することもできます。金利が上がりそうになったらすかさず固定にするということでもよいのではないでしょうか。何も最初に一回決めたらあとは一生ずっと変動ということでもないのですよ。ただし固定は一度固定にしたらずっと固定です(長期固定の場合)。

つまり、上記の金額の差は、広がることもあるし、縮まることも多少はあるかも知れないが、逆転することはあり得ないのです。もちろん、リスクを減らすことは大切ですがそのために、固定にするメリットはほとんどないのだと思います。

元金均等払いはよいですね。総額で200万くらい違うはずです。月々最初２万円くらい違うはずです。でも、その分貯金して繰上げしても同じですよ。

ちなみに、三○住○銀行は繰り上げ返済が１円からOKで、手数料も無料ですのでオススメです。

2010.1.25 20:47 18

こんにちは。　大きい買い物ですし色々迷いますよね。

うちの主人も同じ慎重なタイプで結局固定にしました。
確かに変動だと一時的には安いかもしれませんが、長いローン返済期間で情勢がどうなるかも分かりませんし、こういう金利が安い時期に固定を組むのは結局は得な気がします。

主人の意見を尊重した形ですが、今となってはヨカッタと思ってます。

2010.1.25 21:02 18

私はミックスにしました。
繰り上げ返済をするつもりで、ローンしているので、金利の変動に合わせて、基本的に固定を先に返し、もし金利が上がったら、変動を返す…という方法です。

借り入れ金額や、ミックスの割合(5対5とか7対3とか)で色々変わってきます。

確かに今金利が低いので、変動だと安くすみます。
ただ、よほど金利の動向に敏感でないと、何があるかわからないという、ご主人の心配はよくわかります。

2010.1.25 21:06 24

うちは５，６年前に家を建てましたが、全額変動金利です。
なぜそうしたかというと、毎年繰り上げ返済する見込みがあったからです。
私も働いているため、毎年３００万円以上繰り上げ返済する見込みがありましたし、実際そうしています。
変動金利の良い点として、金利が安いことがありますが、変動のリスクもついてまわります。
今は安くても高くなる可能性があるわけです。
そう考えると、いかに早く返し終えるかがポイントになると思います。
金利が上がる前に返し終えるのが大前提で、仮に金利があがってもその時点での借入額を少しでも減らしておけば金利上昇の影響は小さくできます。
また、今は繰り上げ返済の手数料は無料という銀行もあるようですが、うちが借りた銀行は繰り上げ返済の手数料が、変動で３千円、固定では２万円とか全然違ったように記憶しています。
繰り上げ返済を頻繁にしたかったので、手数料の安い方にも魅力を感じました。
我が家の場合は、借りた当時の変動金利が大体２．３％程度で、そこから金利優遇を受けて１．６％くらいで借りられ、その後上がったり下がったりしましたが、今まで１度も２．３％を超えたことがないので変動で借りて良かったと思っています。
これからもしばらくは急に金利が上がることはないと思っていますが、１０年、２０年先はわからないので、あと５年くらいで返したいと考えています。
スレ主さんの場合も、繰り上げ返済を頻繁にする予定があるなら変動金利がいいかもしれませんが、もしその予定がないならご主人の意見ももっともだと思います。
月々５万円違うのなら、その５万円を貯めて繰り上げ返済するのとどちらがメリットが大きいか考えてみてもいいかもしれませんね。

2010.1.25 22:11 20

変動＋固定の元金均等でいいと思います。
５万差は大きいですもんね。
手数料がかかってもソレ、賛成です。
世の中は確かに変動が多いですが、
変動は危ない臭いがプンプンしますね。
月々の支払いが少なくても金利が上がれば
払うお金は増えますよ。
数字マジックに騙されないで！
固定は月々高くなりますが、それで金利上昇の不安が消え、
これからの予定が立てやすいのはかなりのメリットだと思います。
変動でも固定並みに繰り上げ目指して貯蓄するなら結局一緒ですから・・・
ご主人の考えはしっかりしていて、家庭のことをよく考えてると思いますよ。
あくまでわたし個人の意見ですが・・・

2010.1.25 23:38 12

☆さんはじめまして

わたしも住宅ローンの返済方法決定まで残りわずかです。
なのでこの質問にみなさんがどのように答えてくれるのか
とても興味があります。
もちろん個人個人条件はぜんぜん違うと思いますが。

うちは主人と固定+変動のＭＩＸにしようと考えています。
当初は変動だけにしようと思っていましたが、
変動一本より優遇金利+0.1つけてもらえるのと（固定、変動ともに）リスクを分散できるかなと考えてです。
割合はまだ未定ですがあと数日で決めないといけません。

主人は景気は回復してくると言ってます。周りのいろいろな方に聞いてそういっているようです。

☆さんのいうように今金利が低いうちにどんどん返せるなら
それが一番金額を安くすむ方法ですよね。
私もそう思います。
でも金利が上がり始めたらどのくらいのペースで上昇するのかとか、固定に切り替えるタイミングがわかるのか不安です。
うちの妹は全額変動でローンを組んだみたいです。

とにかく景気がどうなるかは誰にもわからないだけに悩むし
ほんとに難しいですよね。

結局返済してみるまではどんなに悩んでも
わからない気もします。

決定したら教えてくださいね。

2010.1.26 02:10 11

私のお勧めは借入期間をできるだけ長くして、月々の負担を減らす＆繰り上げ返済が可能で、手数料が安いところで、繰り上げ返済をしていくことでしょうか？

私も変動＋固定がよいように思えます。が、これも、どれだけ繰り上げ返済できるかにかかっているような気もします。

2010.1.26 09:26 11

私もほぼひろみさんに同意です。


家の買換えにあたって固定金利から変動金利に変えました。
固定は全期間金利が上がらないメリットはありますが、ここ近年の経済状況だと確実に繰り上げ返済が出来ないと損します。
最初の家を購入した時、変動金利を選んでいれば、もっと元本が減っていたと後悔しています。


私も買換えするまでは変動金利は怖いと思っていましたが、金利が上昇しても借りた日から５年間は返済金額の元本と利息の割合が変わるだけで、実質の返済金額は変わりません。


今の変動金利は1%台なので、少ない返済額で毎月確実に貯金できる方向性にし、金利の上昇局面を迎えたときに、繰上げ返済するなり、固定金利に乗り換えするといいと思います。

2010.1.26 11:46 12

皆さんいろいろですね。参考になります。
結局は、金利上昇すれば固定と変動でほぼ同額、
景気がありえないくらい突然よくなれば固定のほうがちょっと得、
金利が上昇しなければ変動が得、です。

「金利が上昇してくれないリスク」もありますよ。
金利が上昇してくれなければ、固定の場合、２０００万円の大損害です。
中古マンションもう一件買えちゃいます。

では半々では・・・どちらから先に返すのか、ということになりますが、
それでも変動を選んで金利が上がらなかった場合は、変動より１０００万円損です。

金利は、変動を選べば上昇ことがリスクとなり、
固定を選んでしまえば上昇してくれないことがリスクとなります。

リスクというと、とかく変化に対するリスクを考えてしまいますが、
変化しないリスクというのもあります。こればかりは情勢しだいですよね。
ただ、ここまで金利が安いと、変動金利のほうが損になるためには、
金利が６％以上にならないといけないと思いますから、
固定のほうが損をするリスクのほうが高いと言えるでしょう。

いずれにしてもトピ主さんにとって一番よい選択ができますように。

2010.1.26 14:10 11

トピ主の☆です。
まとめてのお返事お許し下さい。

このトピックを立てさせて頂いたのはもちろん自分達のローン返済をどうするべきか･･･が前提でしたが、
皆様がどのような経済観念をお持ちなのかを知る事の出来るとても興味深いものとなりました。
お時間を割いてご回答下さった皆様、貴重なご意見をお聞かせ頂き大変勉強になりました。
ありがとうございます。

ただ、やはり住宅ローンの返済方法に『正解』と言うものはないようですね。
結局のところ住宅ローンをどのように返済していくかは『自己責任』で、言い方は悪いですが一か八かの『賭け』ですよね(^^;

今後の経済（金利上昇のスピード等）がどうなっていくかは専門家によっても意見が分かれるところですし、変動金利型・固定金利型・ミックス型、それぞれそのように返済されていらっしゃる方の言い分（それぞれのメリット・デメリット・リスク等の理由等をお聞きし）ごもっともだと思いました。

ただ、私個人的には、まさにひろみさんがシミュレーションで詳しくご指南下さったように、先日自分自身で実際に総支払額を計算してみたところ、思った以上に変動と固定では総支払い額に差があったので主人には変動返済を勧めていたと言う経緯があります。
私の予想では金利は確実に上昇していくと思いますが、バブル期のような異常な好景気が来ない限りはやはり変動がベターなのでは･･･と思ってしまいます。
ただ、マイホームは私だけのものではなく夫婦のものなので主人の意見は無視できません。
お互いの意見を尊重したミックスタイプがやはり今のところ堅いかな･･･と。
ローンの返済方法決定まであと1ヶ月ありますので、もっともっと経済の事を勉強し慎重に考えたいと思います。

質問者である私が言うのも何ですが、思った以上に色々なご意見をお聞きする事が出来、大変勉強になりました。

私自身はもちろん今後マイホームをご検討されておられる方にとっても、大変参考になる場だと思いますので引き続き皆様のお考えを聞かせて頂ければ･･･と思います。

どうぞ宜しくお願い致します。

2010.1.26 18:46 11

すみません。少しずれるかもしれませんがトヒ゜便乗させて下さい。
今年新築を建てる予定なのでこのトヒ゜、大変参考になりました。
そこで教えて頂きたいのですが、元利均等返済と元金均等返済はどのような条件で適応されるのでしょうか?
もちろん元金が減っていく方が良いので元金均等返済をしていきたいのですが条件によっては出来ない人も居ると聞きました。
年収や勤務先の会社の信用性などで優遇されるものなのでしょうか?
どなたか教えて頂けませんか?
宜しくお願いします!

2010.1.27 13:09 10

こんにちは
うちのローンは5年固定です。
15年以内の完済予定なので短期固定を選びました。
それでも10年固定にしといた方が安全だったな
って反省してます。
変動金利は今は低金利ですが、35年の間に
変動でさえ4-5%の時代がくるかもしれません。
要はどこまで変化に対応できるかです。

経済的に余裕のある人はどんな金利でもはらえるのです。
どの程度までなら大丈夫かで判断されたらいかがですか？

共働きかどうか、繰上げの予定があるかでも変わってくるかと
思いますので...是非シュミレーションでいろいろなケースをしてみたらいかがですか？

2010.1.27 16:56 11

年収に対する１年間の收入に対する返済金額が何％か決まっています。

民間ローンの場合は、あくまで「めやす」に過ぎませんが、
年収（税込） 年収基準（年収に対する返済額の割合）
150～250万円未満 25％以内
250～400万円未満 30％以内
400～600万円未満 35％以内
600万円以上 40％以内

です。
元金均等にした場合、初年度の年収に対する返済金額の割合が上記を超えた場合に落とされます。


ところで、固定 vs 変動ですが、変動の１ヶ月あたりの返済金額そのものは５年ごと見直しであり、利子と元金の返済割合しか異なりません。５年ごとに返済金額の見直しがありますが、1.25倍以上にふくらむことはありませんよ。

また、変動金利5％(店頭金利で6-7％)というのは、やっとこさ固定と変動がトントンになる金利です。

変動の方が明らかに損になるためには、店頭金利が8-10％程度になって、はじめて変動のほうが損ということになるわけです(利子が2000万円違うというのはそのくらいの差です)。

ただし、それだけバブル並みの好景気になれば雇用もふくらむし、給料だってボーナスだって増えないわけはありません。もちろん、レアなケースもありますが、固定のほうがトクということはほとんどまずないでしょう。

安心感をのために、2000万円余計に出す価値があると考えるか、ないと考えるか(リスク最大に見積もっても2000万円が0円くらいまではなるかも知れななうが、固定がトクをするシチューエーションは相当限定的)、ということだと思います。

ここから先は価値観の問題で、安心感をとるか、価格をとるかです。

2010.1.28 01:56 11

トヒ゜主です。
皆様のご意見も参考にさせて頂きながら、ネットでも色々情報収集し、シミュレーションしまくりました。
35年固定ハ゜ターン・変動ハ゜ターン・ミックスハ゜ターン、且つ元利均等返済・元金均等返済で返済総額を割り出した結果、現段階で主人も変動型元金均等返済が自分達の返済フ゜ランとして適しているのではないか…と言う方向に向いてきているようです。
元金均等返済にした場合月々の返済額がはじめは15万円と多少キツいのですがホ゛ーナスは丸々貯金出来るのと(固定資産税などはホ゛ーナスの中からと考えています)、元金が確実に減っていく達成感があるので変動型に気持ちがかたむいてきたのだと思います。
ひろみさんのシミュレーションはいつも具体的で私のような素人にも分かりやすく大変参考になります。
金融関係にお勤めか、FPをされていらっしゃるのでしょうか…とにかくすごく勉強になります。
ありがとうございますm(_ _)m
私達夫婦はこれから子供を持つ予定で、主人は上場企業のサラリーマンですので微々たるものだと思いますが給与は年々増えて行くものだと仮定して元金均等払いにしようかと思っています。子供が小さい内は手当て等も多少ありますし、子供に一番お金がかかるのは高校生大学生になった頃だと思うので、その頃月々のローン返済額が確実に減っておれば今より家計はラクになっているでしょうし、万が一変動金利がハ゛フ゛ル期並みに跳ね上がったとしてもその頃には元金が三分の一程は減っていると思われるので多少のリスク軽減になるのではないかと信じています。
ちなみに10年後にハ゛フ゛ル並みの好景気が来たと仮定し返済額をシミュレーションしてみましたが恐ろしい金額が弾き出されました。
この数字をみた時は失神しそうになりましたがそのような好景気の時には主人の給与も跳ね上がっている事を信じようと思います(笑)
最後にもう一点だけ教えて頂きたい事があるのですが…
変動型元金均等返済で月々15万円を返済するハ゜ターン(←Aとします)に比べ、変動型元利均等返済で月々10万円返済し年間60万円を繰上返済するハ゜ターン(←Bとします)では、Aの元金が減る以外にどのような違いがあるのでしょうか?
貯蓄に余裕が出来た時はなるべく繰上返済していきたいと思っていますが、Aの返済額なら当分の間繰上返済出来る見込みはありません。

以上の事、教えて頂ければ助かります。宜しくお願い致します。

2010.1.28 11:10 11

ひろみさん、元利均等返済、元金均等返済について、よく分かりました。ありがとうございました!
トヒ゜主さまもこの場をお借りしてすみませんでした。
ウチは元金均等返済ムリかも…ですが(>_<。)

2010.1.28 11:15 9

そうですね、なかなか計算が難しいところですが、
結局は、「それぞれの月の元金」×利率÷12　が毎月の利子となり、
それを12か月分合計すると、１年あたりの利子となります。


ですから、金利のみを考えれば、１ヶ月でも早くどんどん元本を返したほうがお得です。繰り上げ返済の場合は、11ヶ月の間はずっと元本が高め推移で、最後にドカっと繰り上げるだけですものね。

これをこのまま真に受ければ、僅差で元金均等返済のほうが有利です(私の計算上は、せいぜい数千円)


ただし！　これは住宅ローン減税を考慮しなかった場合。
住宅ローン減税が１％ありますから、金利１％だとすると、実質金利ってゼロなんですよね。年末調整で、その年の12月31日の残高に応じた所得税が、納めていた所得税額を上限に１％返ってくるので、それなりに所得税を納めている場合は、実質金利がかかりません。

ここで問題になってくるのが、金利が、今一番安い変動金利で0.875％くらいからありますし、１％以上で案内されていることもあると思うのですが、借り入れようと思う金利が１％よりも高いのか低いのかです。

金利が１％未満のうちは、毎年12月まではできるだけ粘って返さず１月に繰り上げ返済するのがお得、(金利１％が続く限りは元利均等＋繰上げがトク)、１％以上で借りてしまった場合や、今後１％以上になった場合は、元金均等がトクということになります。

また、繰上げ返済する前の資金を国債や定期預金などで運用するという方法もありますので、この差は縮まることでしょう。


つまり、僅差で元金均等のほうがトクであるが、繰上げを確実にできるのであればその差はわずか、資金の自由度や、繰上げすべき金額を定期預金や国債などで運用することまで考慮すれば、
元利金等＋繰上げ返済も捨てがたい、といったところでしょうか。

ちなみに私はFPでも金融関係でもありません。ただの素人です。

2010.1.29 02:18 12

ひろみさん、またまた分かりやすい解説をありがとうございました!
話はそれますが、専門家の方でないと言う事に驚きました。充分フ゜ロとしてやっていく事のできるアヒ゛リティをお持ちかと…。
この度は色々と参考になるアト゛ハ゛イスを下さり本当にありがとうございました。
後は、ひろみさんがおっしゃる通り、自分達の価値観によるものだと思いますので、周りの意見に流される訳でもなく、損得を考える訳でもなく、自分達が世間様並みに生活できるレヘ゛ルでローン返済していけるよう主人とじっくり話し合って決断を下そうと思います。
この場で色々とご意見を下さった皆様ありがとうございました。
HMの方の話では今はほとんどの方が変動金利で返済をしていると聞いておりましたが、色んな立場の方からのお話を聞く事が出来、私自身大変勉強になりました!

2010.1.29 10:58 9