まず…住み替え前提で分譲マンション購入するのはやめた方がいいです。購入は簡単ですが、売却は思っている以上に大変ですよ。

私は分譲マンションから戸建てへの住み替えをしましたが、それはそれは大変でした。ほとんどのマンションが購入した瞬間に新築時より２割以上価値が下がります。ただ、それ以降はそのマンションの希少性や人気度合にもよって落ち方はさまざまです。また、3LDKよりも4LDKのほうが売りやすいです。当然中部屋よりも角部屋。下層階よりも上層階というように希少性の高い方が売りやすいです。

うちは下層階の中部屋3LDKという悪条件でしたが、そのマンション自体が人気があり希少性が高かったので奇跡的にも購入した価格の1割安で売り抜けました。ちなみに築5年半です。繰り上げ返済もしていたので売却した金額のほうが残りのローンより多かったので、手元に残ったお金は次の頭金に全て使いました。ローンはいったん清算し、新たにローンを組み直すことになります。ローン残高の方が多い場合は現金で一括返済するのが一般的です。

それで、手順ですが…これは本当に煩雑です。すごく簡単に書くと、●まず所有マンションの現在の価値を知るために査定してもらう。
●次の住み替え先を決める。（ここはうちは注文住宅だったのでかなり面倒でした）
●仮の住処に引っ越しをする。（うちは広めのアパートを借りました）
●マンションのハウスクリーニングを依頼する。
●マンションの販売活動開始。
●マンションが売れたら、うちの場合はそこから戸建てのほうの着工に入りました。マンションへの買い替えならば次のマンションの売買契約でしょうね。
●ローンを全額返済し、完済証明書を携えて新たにローンを組む。
●次の住処が完成したら引越し
●融資実行

まぁ、簡単に書けばこんな感じですが実際はもっと大変です。この間の1年で８キロも痩せてしまいました。ただ住み替えが楽しみでその時はあまり苦痛ではありませんでした。が、今思い出すとゾッとします。ほとんどの手続きは私が手配しました。主人は多忙なので契約時のサインくらいしかしていません。

うちはレアなパターンです。普通はローン残高のほうが多く残るので、その場合はまとまった現金が必要となります。ですから、金額的にも精神的にも余裕がないと買い替えは難しいと思います。ほとんどの場合は買い替え損をします。

今できること････マンションを買わないことです。買って後悔しても遅いです。もし、主さんのどこか根底に戸建て希望があるのなら、買えるまで賃貸で我慢することが一番だと思います。

2013.3.7 22:06 11

昨年、10年住んだ住戸を売って、
同じマンション内の別の住戸に買い替えました。

マンションは多くの人が買い替え前提で購入するそうです。
一戸建てのように、一生住み続けるという人は少なく、
流動性も高いので買い替えがしやすいということらしいです。

私も前の住戸を新築で購入する際、
10年後くらいには買い替えるだろうと考えていました。
当時は夫婦二人暮らしだったので、2LDKの狭い住戸で十分でした。
今回、買い替えたのは、子どもが2人になり、
さすがに手狭になったのと、最上階の一番条件の良い部屋が
たまたま売りに出されたからです。

いざ買い替えたいとなったとき、スムーズにいかせるには、
住宅ローンの残債をできる限り減らしておくことに尽きます。
わが家は業者買取のためもあって、
購入時より7.6掛けの売却だったのですが、
繰上返済で残債を相当減らしていたので、それでもプラスが出て、
買い替えの頭金に入れることができました。

ローン残債が多いと、いざというとき身動きとれなくなります。
ローン残債を減らすには、最初から頭金を多く入れて
そもそものローンの額を少なくしておくか、
効果の高い当初10年間でどんどん繰上返済していくことです。
（ただ、今は超低金利と住宅ローン控除があるので、
10年後にどかっと返した方が良い場合もありますが…）

どちらにしても、十分な貯金ができるだけの家計の余裕が重要です。
どうぞムリなご購入だけはなさらぬよう…。

2013.3.8 10:55 7

買い替えの予定があるなら、
とにかく売れる条件の物件を前提に探したほうがいいです。

人気がある地域。
駅から近い。
新築など綺麗な物件、それなりに名の通った会社が立ててる物件。
使いやすい間取り。

友人は、都内で人気のある区の駅から5分の
新築３LDKのマンション（大手施工）を購入し、転勤になったため売却しましたが
すぐに売れました。高値で。

あとはタイミングもあるので何とも言えませんが・・。

2013.3.8 15:47 13