＞諸費用まで組み込んでローンを組んだ
こんなこと出来るんですか？？
うちはマンション購入ですが　諸費用などは組み込めないので別に現金で
用意してくださいといわれましたよ。１００万ぐらいでした。
（銀行からの借り入れはなく　住宅金融公庫のみ）

公庫からの借り入れの際、物件価格の２割は頭金で用意してください
といわれたので５００万の頭金入れました。
35年ローン・ボーナスなしで返済です。
はっきり言って　大変です。

頭金なしで購入できない事はないと思いますが、あればその分
金利はつかないわけだし・・・
購入してしばらくたった頃、支払計画表みたいなものが公庫から
送られてきて
○○年○月時点で残金￥＊＊＊＊＊
って３５年目まで細かく書いてあるのですが、最初の数年は
ほとんど金利のための支払い・・・
もっと頭金があればって何度思った事か。
繰り上げ返済も早目にいたほうがいいけどなかなか貯まらず、
賃貸じゃないからいずれは自分のもの！って気持ちだけで
支払ってます。

頭金はあったほうがいいですよ。絶対！

2004.8.16 11:00 19

この間住宅展示場で聞いた話です。
最近は「頭金なしでも家は建つ」なんていう人たちが増えているけど，実際はマダム３４さんのお考えのように，少しでも頭金を多く払っておくほうがいいみたいですよ。
また，お世話になってるファイナンシャルプランナーの方にも全く同じ事を言われました。
ローンを組みすぎて結局払いきれなくなる，なんて事が実際にあるみたい。それに自分たちの老後のことを考えると，退職金をあてにしたローン返済なんて怖いです。自分たちの老後は自分たちでって言う時代ですもんね・・・・
お互い貯金がんばりましょうね★

2004.8.16 11:01 20

頭金ゼロって怖いと言うよりもったいない！！です
２０年後支払った金額は２４００万ではないのだから
私も来春引越し予定なのでマダム３４さんのようにせっせと頭金を１円でも多くなるようにためてますよ。

2004.8.16 12:06 19

うちは頭金０円、手付の１０万円だけで家を建てました。
諸費用全てローンに組み込み、この１０万円以外の出費はありません。
２５００万円借り入れ、３０年ローンです。
これで月いくらの返済になるか計算してもらったらアパートの家賃と同じくらいだったので、家賃を払いながら頭金も貯めるのは困難だと判断し、だったらローンの返済を早くはじめた方がいいと思ったのです。
でも頭金が多ければ借り入れが少なくて済みます。って事は無駄な利子を払わなくていいですよね。
社宅とか公共住宅とか実家住まいで家賃が安い、あるいは０円で頭金が貯められるんであれば頭金は多いに越した事は無いと思います。
うちみたいに頭金を貯めるのが困難でローンを組んでも払えない額じゃなければ０円でもいいと思いますよ。

2004.8.16 20:12 31

頭金がなくても、月々の返済が楽で余裕があるようでしたら
問題はないと思います。

主人は　主人は事業資金や、不動産の購入などで
銀行から融資を受けることがありますが
いつも必ず繰越返済を利用しています。
普段の返済とは別に、お金を用意できた時点で
一括返済すれば、その分の利息はかかりません。
１０年ローンだからといって、きっちり１０年払うのではなく
例えば5年なら、5年ではらってもいいのです。

ですので、月の返済金額が収入からみて余裕かどうかが
ポイントかもしれません。
家賃をお払いでしたら、それは全く無駄になりますものね
そういう意味でお義母さまはおっしゃって
おられたのかもしれません

一戸建てのほうが快適でしょうし、資産になりますものね

2004.8.16 23:10 20

こんにちは。私は独身時代、分譲マンションの販売会社に
勤めておりました。当時、いわゆる頭金ゼロ、１００％ローンは
可能でした。このローンの組み方は住宅金融公庫のみではできません。

公庫はその物件に対しての融資額が決まっております。また、年収に
より借りられる額も違ってきます。大体、その時の金利にもよりますが
頭金を物件価格の２０％ぐらい入れれば、公庫のみでローンを組めます。

公庫のメリットはやはり特定期間（１０年）などの固定金利です。

しかし、１００％ローンの場合は公庫のみでの融資はできません。
公庫で満額融資を受けられる額を借りて、あとの残りの額は一般の
信販系などのローン審査に回します。

例えば３０００万の物件であれば、２８００万は公庫・後の２００万は
信販会社のローンというように２社でのローンになります。

この信販の審査が厳しく、審査が通る人はやはり年収の高い人や
公務員の方などですね。
また、保証人さんの審査などもありますので、保証人がしっかり
しているような方が通っていました。
信販系のデメリットは、固定金利でないことです。
私が働いていた当時は殆ど、信販会社は変動でした。

義姉さんは確かに、退職金での繰上げ返済などを考えておられるの
かもしれません。しかし、やはり多少の頭金は貯めておいたほうが
無難だと思います。
また、こういう事まで考えていらっしゃらないかもしれませんが
公庫はローンを組んだ本人がもし亡くなった場合は、奥さんなどに
ローンは残りません。団体信用保険というのに加入するからです。

諸費用までローンを組めるというのはわかりませんが・・。
ただ、２社でのローンを組むということは、事務手数料などの
関係で公庫のみよりも多少、諸費用も上がってきます。

いずれにしても、私も今マンションのローン返済中ですが
住宅ローンはやはり長い期間ですので、ある程度の計画性は
必要だと思います。

最近では、一般の住宅ローンなどでも２・３ケ月返済が滞ると
すぐに差押などの手続きをしてくることも聞きます。

マダム３４さんが本当に色んな準備ができて、いい物件が出てきた
時に、大きな買物をされる方がいいと思いますよ。

2004.8.16 23:38 9

実際頭金０円で平成８年に家を購入しました。土地は銀行融資、建物は公庫の融資です。

そしてローン開始５年目で公庫融資の特別加算分を繰上げ返済し、９年短縮しました。住宅ローンはとても複雑です。私は本を購入し、自分なりに勉強しました。住宅ローンというのはだいたい「元利均等払い」というものです。

我が家の公庫（建物分）の返済額（元利金等）です。銀行ローン（土地分）は入ってません。

毎月24960円です。当時は金利3.7％です。ちなみに25年ローンです。
初回月（元金4619円　利息20341円　合計24960円）
　翌月（元金4633円　利息20327円　合計24960円）
　翌月（元金4646円　利息20314円　合計24960円）
といった感じでこれが何十年と続きます。勿論ボーナス月は加算になります。
ちなみにボーナス加算ナシもありますよ。

お解りの通り最初は支払額の殆どが利息です。これが年数が経つにつれて段々と元金が増えて利息分が減り、ローンの終わりが近づくにつれ、利息分が減るという仕組みです。

この他に「元金均等」というのがあります。これは残金に対して金利を計算するので毎月の支払いは微妙ですが少なくなります。残金に対して金利がかかるのでこっちの方が得ですが、初回の支払いが素晴らしい金額になってしまうのでまず勧められませんし、大変です。

みなさん頭金を心配しているようですが、問題は借入額をいかに減らすかではなく、いかに利息分を払わずに返済するかです。

最初は殆ど利息しか払っていないようなものなので、頭金にまわすなら繰り上げ返済をどんどんした方が断然得なんです。でも文章ではうまく伝えられません...とにかく融資が受けられるのであれば頭金なしでローンを組んでから頭金分にとっておいた分を繰り上げた方が絶対得なんです。

でも銀行の方には相談しないで下さい。なぜなら銀行は長く借りてもらっていた方が得なので繰上げ返済は勧めません。長く借りるという事はそれだけ利息を払うわけですからね。35年間利息をもらえるのに繰上げ返済をして25年で完済されては10年分利息をもらい損ねるからです。解りますか？

繰上げ返済の手続きは銀行でします。最初から相談しないで勉強していきなり手続きにいった方がいいです。手数料は5000円ほど、1回につき100万円からです。

繰上げ返済というのは、銀行からもらった償還表の元金だけをひたすら足し
ます。そして100万円繰り上げるならとにかく、元金合計が100万円になるまで足します。200万円なら200万円まで元金を足します。何年で100万円になるか、200万円になるかは各家庭によって違います。
この100万円、200万円分を払うとこの年数分が繰り上げるわけです。その分の利息は払わずに済むわけです。

最初は元金が少なく利息分が多いので、最初から繰り上げた方が断然得です。

じゃあ頭金を入れて借入額を少なくしたほうが金利分も少なくなるのでは？と思いますよね。どんなに頭金を入れて借り入れ額を少なくしても住宅ローンのしくみは最初は元金は微々たるもので、利息をたくさん払わされるようになっているのです。最初は借りたお金じゃなく利息分です。これが損なんです。大切な頭金も住宅ローンの仕組みに消えてしまうのです。だったら頭金は利息たっぷりの最初のうちに繰上げ返済して何年か短縮していこうと言うわけです。短縮分の利息は当然払わなくて済みます。この利息分は大きいですよ〜

解りましたか？文章でかなり解かりずらいと思いますが、ここが解らないと指摘してください。とにかく断然繰り上げ返済の方が得です。

ちなみにうちは現在借り換えをしました。今は金利が低いから...借り替えてボーナス払いが15万円減りました。とにかく住宅ローンは銀行が得をするように出来ています。

2004.8.17 01:36 11

知り合いで、結婚してすぐに家を購入し、１０年たっても子供に恵まれていない方が後悔しているのを聞いています。

子供部屋に、と用意していた部屋は、使われることがなく、
夫婦二人だけで、
それだったらもっと小さな家で良かった。
子供部屋を見るのは辛い
と、いうことを聞いています。

ですので、私達はすぐにでもマンションを購入することはできるのですが、敢えて、賃貸にしています。

2004.8.17 01:38 8

全くお金がなくても家は建ちます。
でも、それだけ大きなリスクを伴うと思うか、返す自信があるか
の選択だと思います。

実際、貯金無しでも2000万の家を建てるのに、建設会社は
ローンを組む際に銀行へ提出する契約書を偽造します。
偽造というか、本来の2000万の契約書とは別に、ローン用として
2500万（例えば）の契約書を作成します・・・。そういった事で
お金がなくても諸経費や税金等の支払いをまかなう事ができます。
こうした方法でたくさんの方が家を建てられていますが、私はお勧めできません。ある程度先々の収入が約束されているならですが、
一般の会社員ですと、一寸先は闇・・・・であると考えたほうが無難だと思います。

私はたとえ、主人のボーナスがなくなっても、子供が大学生になっても、
絶対に払っていける！！という金額を毎月の返済額にしました。
余裕があったら繰上げ返済したら良いんですし・・・。

やはり頭金はあったほうが私はいいと思いますよ。

2004.8.17 10:27 7

頭金も諸費用代もなくて購入するのですね。
私だったら怖くて出来ないです。
頭金はできるだけあった方がいいと思いますよ。
我が家のケースですが、、
頭金・諸費用・オプション代で600万円用意しました。
住宅金融公庫のみだと物件額の8割までしか借りれません。
我が家は最初から民間や変動金利ローンは考えず、
住宅金融公庫一本で1500万円の28年ローンです。
営業と銀行は最長の35年ローンを進めましたが、
なるべく利息を払いたくないので28年にしました。
「みんな繰上げ返済してるから35年の最長の方がいいで
すよ35年そのまま払いつづける人なんていませんよ〜
最初の支払いは安くしてお金を貯めて繰上げ返済しましょ！」
と無責任なことを言ってましたがそれだと500万も
利息が上がるし、人生に何がおこるかもわからないし・・
ウチの公庫の利率は最初の10年が2.55％、その後3.50％
この28年ローンで利息総額は約700万円。
つまり繰り上げ返済なしだと700万円余分に払うわけです。
最長35年にしたら1200万円は利息分！！！
もちろん可能な限り繰り上げ返済するつもりですが。

マダム34さんの義姉さんの金利は金利は５年固定で
今は１％代とのことですが、その後は変動型ですか？
すると、その後金利があがるかもしれませんね。
民間金融機関などの審査金利は4％というところが多い
そうです。4％に上がったときにこの人は返済できるか
ということが審査の判定基準だそうですが、
もし金利が4％にあがった場合の月の返済額は
どうなるかとか、最長の35年を選ぶと総利息額は
いくらになるかということは誰も教えてくれません。
不利なことや起こり得るリスクは伝えてくれないのですよ。
借り入れ額や返済年数にもよりますが月の支払い額が
倍近くまであがるケースも普通にありえる話なのです。
もし変動型ならそっちの方が心配かな。
その時は借り換えすればいいって言われるかもですが、
金利は上昇傾向なのでその時に条件のよい借り換えが
できるかもわかりませんし・・。

今の生活がずっと続くとも言えない世の中です。
私の勤め先の派遣会社には、再就職支援という部署があり、
リストラにあった社員を“リストラした会社がうちの
会社に1人頭いくらかお金を払い、次の仕事を見つける
お手伝いをする”ということをやってますが、
なかなか現実は厳しいですよ。
もしものことがおこるかもしれない・・と考えると、
銀行や営業マンの甘い言葉にのって、高額・最長のローン
を組むのは怖いことだと思います。
マダム３４ さんの参考になるといいです〜。

2004.8.17 22:52 11

頭金は多ければ多い方がいいですよ。

私のオススメは、月々払いのみにして、ボーナス払いはしないこと。
退職金を当てにするなんてもってのほかです。
いつ何があるか判らないのですから。
入ってこなくなるかもしれないお金は当てにしないこと。
自分に支払っていける金額かどうか見極めること。

私の場合、頭金２割３５年の住公ローンでマンションを購入、
ボーナスを繰り上げ返済に廻し、返済期間１９年短縮、
利子６００万円浮かせました。

月々でやりくりして、ボーナスがなくても困らないような状態にして、
ボーナスが順調に入ったら、繰り上げ返済するなり、旅行や貯蓄に廻す。
不動産を持っていると、固定資産税も払わなくてはなりませんし、
１０年も住めば補修も必要になってきます。
そのお金だって必要ですしね。

目に見えないお金を当てにして、大きな買い物をすると、
その支払いに一生、四苦八苦することにもなりかねません。
そんな人生って嫌ですよね。

大雑把な目安ですが、購入費３０００万円として、補修費３０００万円、
ローン利子３０００万円、購入費の３倍のお金が必要だそうです。

利子の計算をしてみると良いと思いますよ。
どんなにオトクってことがよく判りますから。

私はエクセルで返済表をつくり、○年目に▽万円繰り上げ返済したら
△万円の利子を支払わずにすむ…てな具合に計算してました。
毎月返済しているのに返せなくなるサラ金の仕組みも判りましたよ（笑）

2004.8.19 01:14 10

頭金ゼロ自体が怖いとは思いません。でもお姑さんのようないい加減な態度は怖いと思います。頭金９割払っても、収入の安定や借金をしているという自覚が薄ければ自己破産に至るかもしれないし、頭金が５％でも収入が安定していて、しっかりと意識を持っていれば安心なのでは。

もちろん主観的な部分が多いので、ご夫婦で納得ゆくローンを選んでくださいね。

2004.8.20 00:16 13

皆さん、お忙しい中、丁寧にわかりやすく教えていただき、
本当にありがとうございました。
どこの馬の骨とも知らない私に（笑）ここまで詳しく説明してくれて、
感激です。

さて・・・。頭金、やはり多い方がいいんですね。
ちょっぴり安心というか、納得しました。
ただ、融資が受けられるのであれば、繰上げ返済にまわして
利息を減らすという、らぶさんのお話、すごくわかりやすかったです。

でも・・・。このパターンは年収が多い人でないとつらいですよね。うう。
うちの場合、まずこの全額融資を受けられないと思います。（涙）
ということはやはり頭金がないと・・・・。

それにしても、自分の勉強不足を改めて認識し、深く反省致しました。
これからもっと本腰入れて、住宅ローンについてきちんと勉強して行こう
という気になりました。

頭金だけでなく、毎月の返済可能金額・繰上げ返済・ローンのしくみ・金利
等、自分なりにクリア出来、その上でいい物件にめぐり合ったときが自分の買い時なのだな、と思います。
収入、ライフスタイル、は人それぞれですものね。

本当に皆さん、ありがとうございました。
ひとりひとりにお礼を言いたいです。

2004.8.20 01:30 12